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专题|集供不应求与库存上升于一体的城市市场机会与风险研判

2018-09-08 10:13:31 来源:和讯名家

  导 读

  结构性库存城市有哪些共性特征?对于企业而言,投资布局、产品开发又该如何针对性地调整?研究员 / 杨科伟、柏品慧

  受制于调控政策持续高压,部分城市房地产市场成交持续低迷,消化周期明显拉长,高库存风险似有重启可能。不难发现这类城市库存结构并非千篇一律,多数城市属结构性库存风险。那么,结构性库存城市有哪些共性特征?对于企业而言,投资布局、产品开发又该如何针对性地调整?

  PART

  01

  13城消化周期超12个月

  热点城市再现库存隐忧

  截止2018年6月,近三成城市库存量仍处低位,消化周期现已不足6个月。其中,重庆(楼盘)市场异常火热,消化周期低至1.2个月。与此同时,13个城市消化周期超12个月,除大连(楼盘)、沈阳、长春(楼盘)这类风险城市之外,不乏北京(楼盘)、深圳(楼盘)、厦门(楼盘)等核心一、二线城市,高库存风险有重启可能。

  探究当下有高库存风险之虞的城市的库存形成动因,不难发现有以下几方面因素:其一,调控政策持续高压,房地产市场降温特征明显,成交量持续低位运行,消化周期自然显著回升。其二,部分城市人口长期净流出,本地居民购房需求毕竟有限,市场缺乏进一步向上动力。其三,受限价、限签等调控政策影响,部分城市成交数据难免“失真”,难以反映当下市场实际情况。典型如中山(楼盘),网签明显受限,市场存在着大量的已销售未备案项目。

PART

  02

  区域分布:高价房聚集区、低价远郊区

  存在较大库存压力

  1、广州(楼盘)花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大

  广州房地产库存主要集中在远郊区域,番禺区、花都区、南沙区和增城区商品住宅库存面积均超100万平方米,花都区更以172万平方米居首。并且,远郊区域去库存进程难言乐观,典型如花都区,2018年上半年房地产市场持续低迷,月均成交量约5万平方米,去化周期升至28个月高位,高库存风险仍需警惕。而从项目来看,花都区待售库存以大盘产品居多,万达城、祈福万景峰和祈福水岸花园这类大盘,单盘体量均超50万平方米,待售面积都在10万平方米以上,排名位列全市待售面积前五位。说明大盘产品去化率整体偏低,才是花都区高库存风险的根源所在。

  2、昆山(楼盘)花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大(略)

  3、无锡(楼盘)滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控(略)

  PART

  03

  面积段结构:70㎡以下和200㎡以上库存压力显著

  1、合肥(楼盘)、烟台(楼盘)库存压力集中在70平方米以下小户型

  合肥、烟台库存压力主要集中在70平方米以下小户型产品,消化周期均超18个月警戒线。鉴于70平方米以下小户型以一房产品居多,属单身家庭阶段性过渡产品,最大优势在于总价偏低,在一定程度上可以降低投资门槛。这类产品以酒店式公寓居多,譬如合肥70平方米以下户型库存面积128万平方米,其中酒店式公寓占比近9成。最大卖点在于不限购,适用于被限购政策挤压的置业需求,最大痛点则在于税费等交易成本过高,升值空间有限。而从项目来看,合肥70平方米以下户型待售库存多数还是商住两用性质的酒店式公寓产品,且不乏恒大中央广场、瑶海万达广场、绿地中心这些品牌开发商项目。并且,这类产品体量甚于庞大,多个项目建面超50万平方米,更有京商商贸城、恒大中央广场这类100万平方米超级大盘,去化周期注定十分漫长。

  2、东莞(楼盘)、苏州(楼盘)库存压力集中在200平方米以上大户型(略)

  3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控(略)

  PART

  04

  户型分布:一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力

  1、太仓(楼盘)、昆山库存压力集中在一房产品(略)

  2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品

  苏州、东莞库存压力主要集中在别墅产品,消化周期大都在20个月以上。尤其是独栋别墅,消化周期显著高于其他档次别墅产品,主要原因在于套均总价偏高,市场需求极其有限,成交不畅也属正常现象。而从项目来看,苏州别墅待售库存集中分布在吴江(楼盘)区、吴中区、相城区这类外围区域,地理位置偏远、周边生活配套不成熟成为这类产品去化表现不佳的重要因素。其中,吴江区碧桂园十里江南以库存面积17.4万平方米居首,该项目紧邻上海(楼盘)淀山湖,产品主打90-150平方米经济型别墅,置业客群主要来自于上海以及苏州主城区外溢客群。不过,2016年10月吴江区纳入苏州限购范围,上海外溢客群锐减,显著制约项目成交去化。另外,园区也有多个项目库存面积偏高,世茂铜雀台、铂悦犀湖皆超5万平方米。譬如,世茂铜雀台位于双湖板块,地理位置极具稀缺性,产品主打290-340平方米联排以及340-400平方米双拼,套均总价1200-1500万元。鉴于苏州千万级豪宅客群毕竟有限,去库存注定需要更为漫长的时间周期。

  3、晋江、汕头(楼盘)三房和四房产品库存压力可控(略)

  PART

  05

  典型城市:厦门广义库存压力更大

  地王盘去化困难(本章略)

  PART

  06

  结构性库存格局长期存在

  因时、因需而变才是适销产品的关键

  1、结构性库存城市投资优选区域,规避全面性库存城市

  当下热点城市库存风险再现隐忧,13城消化周期超12个月,不乏北京、广州、苏州这类核心一、二线城市。不过,多数城市属结构性库存风险,库存压力主要集中在远郊区域以及高房价区域。典型如广州花都区,大盘扎堆引致同质化竞争甚于激烈,去化率整体偏低。反观,热点区域尽管存在一定库存压力,但由于成交相较活跃,库存风险基本可控。典型如无锡滨湖区,市场热度惯性延续,成交量仍处高位,在售项目去化表现上佳。针对结构性库存城市共性特征,我们认为企业投资策略要慎选区域,优选热点区域,盈利能力更有保证。并且,尽量规避那些库存压力较大的区域,市场前景难言乐观。全面性库存风险城市建议暂时规避,典型如厦门,楼市、地市显著降温,短期内投资风险亟需引起重视。

  2、适当增加三房、四房产品比重,90-140平方米更优

  随着二孩家庭持续增多,改善性需求持续释放,成交占比稳步提升。并且,“轻奢”理念日趋流行,三房、四房产品更为畅销。尤其是三四线城市,改善性需求已然成为楼市成交主力,三房、四房产品持续热销。就面积段而言,70平方米以下小户型以及200平方米以上大户型去化压力普遍较大,90-140平方米户型却备受市场欢迎,成交量长期维持在较高水平。我们认为企业宜主动迎合改善性置业需求,适当增加三房、四房产品比重,主力户型建议控制在90-140平方米,以期实现更快的去化速度以及更高的产品溢价。

  3、高周转产品首选高层、小高层,溢价产品首选洋房而非别墅

  企业要在三四线城市突围制胜,高周转便是必备的“基本功”。当下,只有高周转的企业才能进入三四线城市,可以控制投资风险,做不到高周转的企业进入三四线城市可能都是风险。结合我们调研情况来看,三四线城市高层、小高层产品更受市场欢迎,这类产品总价偏低,也更易去化。洋房可以提高项目品质,更可以提升产品溢价,只要将总价控制在本地居民购买力承受范围以内,成交去化便不成问题。当然,洋房整体去化速度还是会稍逊于高层、小高层。相较而言,别墅产品溢价更高,但总价偏高,市场需求毕竟有限,销售周期过于漫长,明显有悖于高周转开发策略。我们认为高周转产品首选高层、小高层,溢价产品首选洋房而非别墅,且要控制总价。

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  专题

  目录

  《结构性库存格局长期化之下的适销产品启示》

  前 言

  一、13城消化周期超12个月,热点城市再现库存隐忧

  二、区域分布:高价房聚集区、低价远郊区存在较大库存压力

  1、广州花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大

  2、昆山花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大

  3、无锡滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控

  三、面积段结构:70平方米以下和200平方米以上户型库存压力显著

  1、合肥、烟台库存压力集中在70平方米以下小户型

  2、东莞、苏州库存压力集中在200平方米以上大户型

  3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控

  四、户型分布:一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力

  1、太仓、昆山库存压力集中在一房产品

  2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品

  3、晋江、汕头三房和四房产品库存压力可控

  五、典型城市:厦门广义库存压力更大,地王盘去化困难

  六、结构性库存趋势将长期存在,因时、因需而变才是适销产品的关键

  1、结构性库存城市投资优选区域,规避全面性库存城市

  2、适当增加三房、四房产品比重,90-140平方米更优

  3、高周转产品首选高层、小高层,溢价产品首选洋房而非别墅

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